Loi Malraux : fonctionnement, conditions et calcul de la réduction d'impôt

La loi Malraux permet aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière situées dans certains périmètres protégés de bénéficier d'une réduction directe de leur impôt sur le revenu. En contrepartie, le bien restauré doit être mis en location pendant neuf ans.

Qui peut en bénéficier ?

Tout contribuable fiscalement domicilié en France peut bénéficier du dispositif, qu'il investisse directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI transparente, par exemple). Les opérations réalisées en indivision sont également éligibles : chaque copropriétaire bénéficie alors d'une réduction calculée sur sa quote-part des dépenses engagées.

Quelles opérations sont concernées ?

Trois critères cumulatifs déterminent l'éligibilité : la localisation, la nature de la restauration et l'affectation du bien.

1. La localisation

Conformément à l'article 199 tervicies du Code général des impôts, l'immeuble doit être situé dans l'un des périmètres suivants :

• Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d'un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou d'un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé
• Un quartier ancien dégradé (QAD)
• Un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé, inclus dans le périmètre d'un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (NPNRU)

2. La restauration

Le projet doit en principe porter sur la totalité de l'immeuble, déclaré d'utilité publique. Exception : lorsque l'immeuble est couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé, la déclaration d'utilité publique n'est pas requise. Les travaux ne doivent pas nécessairement concerner toutes les parties de l'immeuble si certaines sont déjà en bon état.

3. L'affectation

Le dispositif s'applique aux immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel, sous réserve des conditions de location suivantes :

• Location nue à titre de résidence principale du locataire
• Location à une personne n'appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire, et n'étant ni ascendant ni descendant
• Prise d'effet du bail dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
• Durée minimale de 9 ans

Comment est calculée la réduction d'impôt ?

La réduction est calculée sur le montant des dépenses éligibles engagées — le prix d'acquisition du bien n'est pas pris en compte.

Les dépenses éligibles comprennent notamment :

• Les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique (restauration supervisée par l'Architecte des Bâtiments de France)
• Les charges foncières courantes : réparation, entretien, amélioration, primes d'assurance, frais de gestion, impositions
• Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration

Le taux de réduction dépend de la zone :

• 30 % pour les immeubles situés dans un SPR avec PSMV approuvé, ou dans un QAD/NPNRU
• 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec PVAP approuvé

Le plafond des dépenses est fixé à 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 €. La réduction s'impute sur l'impôt dû au titre de l'année de paiement des dépenses. Si elle excède l'impôt dû, l'excédent est reportable sur les trois années suivantes. Elle est par ailleurs exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Les obligations déclaratives

Le montant des dépenses éligibles doit être reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042 C. Certains documents doivent être joints à la déclaration de revenus — retrouvez la liste complète des pièces à fournir.

Les programmes éligibles

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