Nos programmes sélectionnés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables les plus prisés de France. Chaque opération est supervisée par un Architecte des Bâtiments de France et livrée clé en main dans le cadre de la VIR.
de réduction d'impôt sur le montant des travaux
de travaux déductibles sur 4 ans
Hors plafonnement des niches fiscales
Dispositif fondé par André Malraux
Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable. Il s'adresse aux investisseurs fiscalement domiciliés en France souhaitant allier patrimoine architectural et optimisation fiscale.
La loi Malraux s'adresse aux contribuables investissant dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Contrôlés par un Architecte des Bâtiments de France, les travaux doivent prendre en charge la restauration de l'intégralité de l'immeuble.
30%
Pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé — anciens secteurs sauvegardés (les QAD et quartiers conventionnés NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025)
22%
Pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique — anciennes ZPPAUP et AVAP
Les avantages de la loi Malraux sont accessibles aux contribuables fiscalement domiciliés en France, propriétaires ou acquéreurs d'un bien immobilier dans un secteur éligible. Ce dispositif s'adresse majoritairement aux contribuables avec une fiscalité importante (TMI 30%, 41% ou 45%).
Le bien doit être donné en location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Les travaux sont supervisés par un Architecte des Bâtiments de France et doivent concerner l'intégralité de l'immeuble.
Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 €). Cet avantage majeur permet aux contribuables fortement imposés de bénéficier pleinement de la réduction.
La loi de Finances Rectificative pour 2016, publiée au JO du 30/12/2016, prévoit une réforme du champ d'application de la loi Malraux pour la rendre plus incitative en lui apportant plus de souplesse. Trois nouvelles mesures ont été introduites :
01
Prise en compte dans le champ d'application géographique de la loi Malraux la création des SPR classés (sites patrimoniaux remarquables classés) par la loi du 7 juillet 2016 (n° 2016-925) relative à la Liberté de la Création, à l'Architecture et au Patrimoine. Cette nouvelle disposition a pour objet d’adapter le champ d’application géographique de la réduction d’impôt « Malraux » pour, d’une part, tenir compte de la création des SPR et, d’autre part, maintenir une différenciation de taux, sur le modèle du dispositif actuel, au sein des SPR.
02
La réforme donne plus de souplesse dans la réalisation des travaux de restauration, en appréciant le plafond de dépenses sur une période pluriannuelle et non plus annuelle. Le plafond passe à 400 000 € sur quatre années. Les contribuables pourront reporter pendant trois ans la fraction de réduction d'impôt qui n'aurait pas pu s'imputer faute d'impôt suffisant.
03
La LFR 2016 ouvre le bénéfice de la réduction d'impôt à tous les locaux destinés, après travaux, à l'habitation — y compris ceux qui ne l'étaient pas originellement, tels que des bureaux transformés en logements. Cette mesure lève la contrainte sur l'affectation d'origine du local et encourage la création de nouveaux logements.
Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt est plafonné à 400000€, pour une période de 4 années consécutives. Les taux varient selon la localisation de l'immeuble :
30% Taux maximum
Immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé — anciens secteurs sauvegardés. Les QAD (quartiers anciens dégradés) et quartiers conventionnés NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.
22% Taux maximum
Immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique — anciennes ZPPAUP et AVAP.
Les règles de la Défiscalisation Malraux permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Depuis 2009, le dispositif prévoit que les travaux puissent être réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (article L. 262-1 du code de la construction). Il suffit de justifier le paiement des travaux au vendeur du bien et non plus à l'Association Syndicale Libre (ASL). Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix des travaux effectivement payés par l'investisseur.
Simuler mon investissementLa loi relative à la vente d'immeubles à rénover est entrée en vigueur le 19 décembre 2008. En vertu de l'article L. 262-1 du Code de la construction, quatre conditions cumulatives doivent être remplies :
La VIR prend obligatoirement la forme d'une promesse de vente puis d'un acte authentique. La promesse doit comporter les caractéristiques, le descriptif, le délai de réalisation des travaux, le prix et la garantie d'achèvement.
La Vente d'Immeuble à Rénover permet d'encadrer et sécuriser l'investissement en loi Malraux 2026.
Garanties vendeur : responsabilité décennale et biennale, garantie extrinsèque d'achèvement bancaire, assurances construction obligatoires, garantie des vices et défauts apparents.
Obligations de l'acquéreur : payer le prix en fonction de l'état d'avancement des travaux ; prendre livraison des travaux une fois achevés et réceptionnés.
La Défiscalisation Malraux est née en 1962 par le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962. Instauré par André Malraux, il vise à compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière.
À cette époque, les centres-villes étaient réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales. André Malraux souhaitait conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain, portant une attention particulière aux abords des monuments historiques.
La loi du 4 août 1962 prend en considération l'existence d'ensembles urbains cohérents et les organise afin de les valoriser. C'est ainsi que naît le premier secteur sauvegardé dans la ville de Sarlat en Dordogne, qui conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.
Depuis le 1er janvier 2009, l'avantage fiscal donne droit à une réduction d'impôt (et non plus à une simple déduction de revenus). Dans l'ancien régime (permis déposés avant fin 2008), les travaux permettaient de déduire les sommes décaissées des revenus. Aujourd'hui, il s'agit d'une réduction d'impôt étalée sur la durée des travaux, sans jamais dépasser quatre années..
Un secteur sauvegardé fait l'objet d'une mesure de protection portant sur un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles.
Les secteurs sauvegardés ont été spécialement introduits par la loi Malraux du 4 août 1962 pour la sauvegarde des centres urbains historiques. Il s'agissait d'éviter leur destruction par la politique de rénovation urbaine qui consistait en la démolition du tissu bâti ancien au bénéfice d'une reconstruction sans rapport avec la ville traditionnelle.
Depuis la loi du 7 juillet 2016 relative à la Liberté de la Création, à l'Architecture et au Patrimoine (LCAP), les secteurs sauvegardés sont intégrés dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).
Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) sont élaborées à l'initiative de la commune avec l'assistance de l'Architecte des Bâtiments de France. Créées par arrêté préfectoral après enquête publique, elles peuvent être instituées autour des monuments historiques ou dans des quartiers à protéger pour des motifs esthétiques ou historiques. La ZPPAUP constitue une servitude d'utilité publique qui s'impose au plan d'occupation des sols.
Les travaux de construction, démolition, déboisement, transformation ou modification d'aspect des immeubles dans le périmètre sont soumis à autorisation spéciale. La ZPPAUP constitue un outil particulièrement adapté aux communes rurales pour identifier et protéger leur patrimoine.
Depuis le 12 juillet 2010 (loi Grenelle 2), les ZPPAUP sont devenues des Aires de mise en valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP), intégrant désormais les objectifs du développement durable et les problématiques énergétiques. Toutes sont aujourd'hui regroupées dans les SPR.
La réduction d'impôt s'applique aux opérations de restauration complète d'immeubles.Les travaux pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Malraux 2026 sont toutes les dépenses de travaux imposées ou autorisées : dépenses de réparation et d'entretien, travaux de démolition imposés par l’organisme qui délivre le permis, travaux de restauration de toitures ou de murs extérieurs, travaux visant à transformer en logement une partie ou l’ensemble d’un immeuble d’habitation imposés ou autorisés par l’autorité publique, travaux de réparations, travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes dans le but de les rendre habitables, travaux de réaffectation à usage d’habitation d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage, travaux d’amélioration et d’entretien de l’habitation.
Le dispositif Malraux 2026 peut se cumuler avec le Déficit Foncier ou les subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). En revanche, il est impossible de le cumuler avec Censi-Bouvard, Pinel, Girardin, ni avec les réductions d'impôt pour investissements locatifs de tourisme (CGI art. 199 decies E à G), les résidences hôtelières à vocation sociale (CGI art. 199 decies I), ou les investissements outre-mer par des personnes physiques (CGI art. 199 undecies A).
Les avantages du dispositif sont réservés aux contribuables titulaires de la pleine propriété de l'immeuble. Selon l'article 199 tervicies du CGI, les bénéfices sont formellement exclus pour les logements dont le droit de propriété est démembré. Une exception est possible en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des conjoints soumis à imposition commune (voir partie VI de l'article).
Oui. Les contribuables détenant le bien en indivision peuvent bénéficier de la réduction d'impôt, à condition de remplir toutes les conditions requises. La réduction bénéficie aux indivisaires, calculée sur le ratio de dépenses éligibles correspondant à leurs droits dans l'indivision.
Oui. Selon l'article 1655 ter du CGI, dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) soumise au régime fiscal des articles 8 à 8 ter du CGI, l'avantage fiscal s'applique à l'associé pour la quote-part des dépenses de restauration au sein de la société. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés sont tenus de conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.
Le régime des plus-values immobilières s'applique au moment de la revente d'un bien dans le cadre de la loi Malraux 2026. Le coût et les dépenses de travaux ayant bénéficié de la défiscalisation Malraux entrent dans le calcul de la plus-value imposable selon les règles de droit commun.Important — évolution janvier 2025 : suite à une réponse ministérielle, le montant des travaux ne peut plus être exclu du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value dans le cadre d'une acquisition en VIR. Le double avantage fiscal antérieur est supprimé. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour optimiser la stratégie de cession.
La défiscalisation en loi Malraux 2026 est déplafonnée, elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.
Le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d'impôt Malraux 2026 sur le revenu concerné :Une note annexe, établie conformément à un modèle fixé par l'administration, qui comporte les éléments suivants :
Une copie des documents suivants :
Pour bénéficier des avantages du dispositif Malraux 2026, vous devez remplir le feuillet 2044 SPE (spéciale) puis reporter les informations sur la déclaration 2042, et enfin sur le formulaire 2042 C (complémentaire), à la rubrique "Charges ouvrant droit à Réduction d'Impôt" - cases 7NX à 7NZ, page 7. Plusieurs documents doivent être joints à la déclaration de revenus :
Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux 2026, l'investissement locatif doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), selon deux cas :
Les QAD (quartiers anciens dégradés) et quartiers conventionnés NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.
Nature des logements éligibles
Depuis la LFR 2016, sont éligibles à la réduction d'impôt tous les locaux destinés à l'habitation après réalisation des travaux, qu'ils y aient été originellement destinés ou non :
Oui. La loi de défiscalisation Malraux concerne exclusivement les biens immobiliers anciens faisant l'objet de travaux de restauration complète, situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Elle ne s'applique pas à l'immobilier neuf.
Pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l'immobilier neuf ou intermédiaire, le dispositif Jeanbrun — entré en vigueur le 21 février 2026 — constitue l'alternative principale depuis la fin de la loi Pinel (31 décembre 2024). Il repose sur un mécanisme d'amortissement du bien immobilier déductible des revenus fonciers, pour une durée minimale de location de 9 ans.
En tant que chirurgien avec un TMI à 45%, j'avais besoin d'une solution solide. La loi Malraux m'a permis de réduire mon imposition de manière significative tout en acquérant un bien patrimonial exceptionnel.
Dr. Philippe M. - Bordeaux · TMI 45%
Le conseil reçu était à la hauteur de l'enjeu. Dossier traité avec rigueur, transparence totale sur les montages. Mon investissement à Lyon génère aujourd'hui une économie fiscale que je réinvestis chaque année.
Isabelle R. — Paris · Dirigeante d'entreprise