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Double avantage perdu pour le Malraux en VIR
Publié par le 06 mars 2019
Malraux en VIR : Le calcul de la plus-value jusqu’à présent
Jusqu’à présent le fisc permettait un double avantage fiscal pour les investissements Malraux réalisés sous le régime de la VIR. En effet, en plus de bénéficier de la réduction fiscale, le prix de revient du bien est calculé sur le montant d’acquisition, soit le prix du foncier, des travaux et des frais de notaire. La rénovation du bien immobilier engendre de fait, une augmentation de sa valeur. Au moment de la revente, le montant de l'impôt sur la plus-value est minoré. C’est un avantage intéressant permettant de limiter la facture fiscale.
Malraux en Vir : Les changements opérés dans le calcul de la plus-value
L’administration fiscale est revenue sur ce procédé à travers une lettre ministérielle publiée le 10 janvier 2019. Désormais le montant des travaux de rénovation n’est plus inclus dans le prix d’acquisition du bien dès lors qu’ils ont déjà été pris en compte lors de la détermination de l’impôt sur le revenu permettant ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Conformément au principe selon lequel une même dépense ne peut ouvrir droit à deux avantages fiscaux, le double avantage est désormais perdu, comme l’atteste l’extrait de la réponse ministérielle publiée le 10 janvier 219 :
« Lorsque l’acquéreur d’un immeuble acquis selon le régime de la vente de l’immeuble à rénover a bénéficié de cette réduction puis le cède, le 4e du II de l’article 150 VB du CGI fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover soit inclus dans le prix d’acquisition dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ».
D’après le cabinet Rivière Avocats, L’article L 262-4 du code de la construction et de l’habitation définit que le contrat de VIR doit obligatoirement porter la mention du prix de l’immeuble (soit le prix de l’existant au jour de la vente ainsi que le coût des travaux entrepris par le vendeur) au risque de rendre le contrat caduc.
Cette répartition entre le montant de l’existant et celui des travaux doit être attestée par un homme de l’art comme l’indique l’article R262-7 du code de la construction et de l‘habitation.
